Problema con hacienda por compraventa de casa

estrella31 · #1 (**permalink**) 01/02/2010, 18:23

Hola, a ver si alguien me puede ayudar.
En 2004 mi marido compró una casa, que estaba sólo a su nombre por 18 millones, en 2008 la vendió por 38. Hasta ahí todo bien. Ese mismo año compramos una casa por 38 y la pusimos a nombre de los dos. El tema está en que ahora hacienda nos pide un importe de 14mil euros. La gestora nos ha dicho:
que como la otra casa estaba a su nombre, deberíamos haber puesto la nueva también a su nombre y no al 50% para cada uno, porque si nos ha costado 39 se supone que yo he puesto 19 y él otros 19, entonces supuestamente le piden a él la diferencia que hay entre lo que vendió la otra casa que eran 38, hasta los 19 que supuesamente le costó esta, ya que los otros 19 lo puse yo, pero no es así, claro. el dinero con la que la pagamos salió de la otra casa íntegramente, pero la puesimos a nombre de los dos, no se si me he explicado muy bien, pero quisiera saber si eso es lógico. cualquier pregunta no dudeis en hacermela, yo os concreto.
Saludos y espero que alguien me diga algo.

estrella31 · #2 (**permalink**) 01/02/2010, 18:24

por cierto, tenemos capitulaciones matrimoniales, no se si esto influye en algo.

huam · #3 (**permalink**) 01/02/2010, 20:04

¿¿¿

???

webosiris · #4 (**permalink**) 01/02/2010, 20:49

Hola Estela, bienvenida al foro.
supongo que los 38 millones serán de pesetas, porque sino no se que haces preocupándote por 14 mil, jeje

. Por favor expresa los valores en una moneda que no haya desaparecido hace 10 años, más cuando la mitad de los usuarios del foro ni siquiera vivimos en España (no se porque muchos españoles tienen esa mala costumbre de pasar todo a pesetas como si siguieran existiendo. A mi me dices 230 mil euros y se que es mucho dinero, me dices 38 millones y no tengo idea de cuanto es)

Dicho esto, te sugiero buscarte un contador. Este foro a pesar de ser de temas legales, está enmarcado dentro de la temática general de Foros del Web que es la informática. Aquí se suelen tratar más temas relacionados a software y páginas web, no tanto a temas legales generales. Eso no quita que no puedas preguntar, pero te lo digo para que no esperes una respuesta inmediata.

Por cierto, no se como es en España, pero en Uruguay con cada compra/venta hacienda se lleva su parte, al momento mismo de la venta.

PD: más que duplicar el valor de una casa en solo 4 años, o tu marido es muy hábil (

) o ya me explico lo de la burbuja inmobiliaria...

estrella31 · #5 (**permalink**) 02/02/2010, 03:44

je je je... pues si, ahora entiendes lo que ha pasado en España no?? Te cuénto qu ele costó 106 mil euros y la vendió en realidad por 246.500 euros (pero se escrituró por 228 mil (38 millones)), pero mas suerte tuvo mi cuñado, que hizo la misma operación y la vendió por 300.000 euros y esto como bien has dicho, en sólo 4 años.... así que así va ahora España....
Por lo demás gracias, intentaré buscar un foro que pueda ayudarme....
saludos.

freegirl · #6 (**permalink**) 02/02/2010, 03:49

hacienda reclama x € pero ¿en concepto de?

3pies · #7 (**permalink**) 02/02/2010, 03:59

Antse de nada, decirte que no soy abogado. Y comentarte que a pesar de que tu exposición es totalmente lógica, y te preguntes mil veces si es o no justo eso, he de decirte que Hacienda tiene razón.

Si la vivienda era de tu marido, y le costó 108.000 euros (18 MM ptas), al venderla por 228.000 euros (38 MM ptas), ha obtenido una plusvalía de 120.000 euros (19 MM ptas).

La ley exige que para que esos rendimientos procedentes de la venta de la vivienda habitual, estén exentos de tributación, se cumplan ciertas condiciones, y una de ellas es que el importe de la venta, se reinvierta en la adquisición de la nueva vivienda.

Como solo ha invertido 114.000 euros (19 MM ptas), el resto no está exento, y ha de tributar. Entiendo que lo que te plantea Hacienda, es una exposición correcta, y ajustada a la ley.

¿Es eso justo?. Pues evidentemente no, pero es el peaje que hay que pagar por haber puesto la vivienda a nombre de los dos, con el fin de asegurarte como es lógico, una participación en los bienes preexistentes antes del matrimonio y de los cuales era titular exclusivo tu marido, en caso de ruptura matrimonial.

Eso te plantea a tí un nuevo problema con Hacienda, y es el de la justificación de los 120.000 euros (19 MM ptas) que teóricamente pusiste tú para la adquisición de esa nueva vivienda. Evidentemente puedes justificar la procedencia de ese dinero (dinero que no has visto en papel moneda, pero sí en bienes materiales), y no es otro que ese 50% del importe de la venta de la vivienda anterior que estaba a nombre de tu marido. ¿Cuál es el problema?. Que Hacienda puede considerar que tu marido te ha hecho una donación, y que tengas que pagar por ello.

Sí, sí, sí, sé lo que estás pensando... Cuando alguien recibe una donación, también debe liquidar el impuesto de donaciones (si es por herencia, es decir, mortis causa, la herencia de la vivienda habitual está exenta, siempre que se cumplan determinadas condiciones y dentro de ciertos límites, pero en el caso de actos inter vivos, como es una donación, no está exenta). Y no solo eso, pues no paga lo mismo alguien que tenga un patrimonio antes de la donación de 100 euros, que otro que lo tenga de 100 millones de euros.

Como ves, la cosa no solo puede quedar donde está en este momento (reclamación de 14.000 euros por parte de Hacienda), sino que puedes ver como te mandan un requerimiento por no haber liquidado el impuesto de donaciones, ya que ahora aparecen bienes a tu nombre, que antes no tenías. Peor tratamiento tendría, si no pudieras justificar la procedencia de ese patrimonio vía donación por parte de tu marido.

Lamento que, por un aparentemente simple cambio de titularidad de los bienes tengas que pagar esa cantidad, pero así es la ley.

Suerte.

estrella31 · #8 (**permalink**) 02/02/2010, 17:44

3 pies... me has dejado de piedra.... claro, todo encaja! joder como metió la pata la gestora al decirnos "no, no pasa nada, 50-50 si eso es a nivel personal...." so asquerosa!
La pregunta es: Se puede hacer una rectificación de la escritura y cmabiar los porcentajes?
menudo marrón tengo....
muchísimas gracias por cierto.

3pies · #9 (**permalink**) 03/02/2010, 02:50

Vaya, yo había interpretado en tu primera intervención, que la gestora te estaba dando unas pinceladas sobre el tema, y que eran los mismos argumentos que yo te he explicado un poco más extensamente, pero veo por tus palabras que la gestora os ha venido a decir "bah, no te preocupes, que no pasa nada". Creo que sí que pasan cosas, y muchas, por eso creo que deberías ir a la gestora, y decirle que te lleve el caso, que haga un escrito a Hacienda, argumentando su postura de "no pasa nada", a ver si conseguís algo.

Creo que puedes llevarle a tu gestora, el post que publiqué antes (copiar y pegar en Word), y que te diga donde cojea esa argumentación, y donde cojea el requerimiento de Hacienda. Si es capaz de convencer al inspector de Hacienda que te toque, que esa operación no ha supuesto ningún lucro para las partes (en realidad para tí sí que lo ha supuesto, porque antes no tenías vivienda a tu nombre, y ahora tienes media vivienda), el inspector solo podría dar carpetazo al asunto, si tomase sus decisiones guiado por el corazón, más que por lo que dice la ley, y eso es raro, raro, raro de encontrar en un inspector de Hacienda, por no decir que es prácticamente imposible.

Pensarás: "joder, pero si solo es un cambio de nombre, ¿cómo puede ser que eso implique tener que pagar 14.000 euros?". Pues por lo que te comentaba antes: hay un cambio de la propiedad, hay un dinero no reinvertido (el que te ha donado tu marido) en el que la ley te dice: "esto que no reinviertes, a pagar. Si lo reinviertes, no pagas", y eso tiene unos efectos fiscales importantes, aunque parezca que no.

Así a bote pronto, creo que no podrás "desdecirte" de la operación que quedó reflejada en la escritura, porque tanto tu como tu marido tenéis capacidad legal para obrar, el notario os leyó la misma y os advirtió de las consecuencias de esos actos y lo ratificásteis delante suyo, etc. Creo que no podrás dar marcha atrás a la operación, pues intuyo que solo podría deshacerse la operación, si alguno de los contratantes no tuviera plena capacidad de obrar (estoy imaginándome el caso de una persona mayor que tiene Alzheimer, cosa que evidentemente no es vuestro caso). Subsanarlo ahora, solo puede pasar por hacer ua operación a la inversa (poner lo que ahora es de dos, a nombre de uno), pero eso genera los mismos problemas que te ha ocasionado la donación por parte de tu marido, pues es una nueva operación (habría donación por tu parte).

freegirl · #10 (**permalink**) 03/02/2010, 04:36

pero cuando te ha venido el requerimiento de la aeat has ido la gestoría con el mismo? porque yo me hubiera plantado el mismo día en la gestoría y no me hubiera ido hasta una explicación convincente.

A mi ya me molestó una vez que me estuve a punto de tragar unos 150€ de sanción por una equivocación de la antigua gestoría, imagina si me llega una cartita de hacienda de 14000 euros...vamos, me da un síncope.

La gestoría es la que te tiene que dar la explicación. Y como ellos son los que te asesoraron para esta opción, y en cambio ahora te viene la carta, pues ellos que lo arreglen.

estrella31 · #11 (**permalink**) 03/02/2010, 17:35

3pies, muchísimas gracias por tus explicaciones! no son nada tranquilizadoras, pero ayudan mucho a entender muchas cosas.
si fuí a la gestora a que me diera una explicación, y me dijo "es que lo del 50-50 te lo dijo mi secretaria y eso me lo tenías que haber preguntado vosortos a mi directamente (según su secretaria fue ella quien le dijo lo del 50-50), así que eso.
Encima me cobró 800 euros la declaración porque hizo una "trampa" por este tema, en julio me salía a cobar 950 euros, y claro nunca llegó ese ingreso a mi cuenta, lo que si ha llegado es ahora la notificación de que la declaración estaba mal, me ponen a un lado las cifras que la gestora puso en la declaración que hizo y en el otro lado las cifras que son realemtne según hacienda, y que no son a devolver si no a pagar.
en fin, ella dice que está estudiandolo para hacer algo y que le demos tiempo (10 días nos han dado) ya os contaré si ha podido hacer algo, pero me parece a mi, que voy a tener que meterme a "mujer de la calle" para pagar tal importe, y mas estando mi marido y yo en paro... uf, que mal rato estoy pasando, la verdad... y todo por una mierda procentaje!
en fin... ya os contaré...

3pies · #12 (**permalink**) 04/02/2010, 03:27

Realmente lo siento estrella31. Lo siento por 2 motivos: uno por vuestra situación económica, y otro porque la gestora os asesoró incorrectamente, y os cobró una cantidad abusiva y desproporcionada, por hacer la declaración de la renta. Tengo un amigo que es gestor, y que cobra por las más complejas 150 euros (y te hablo de las declaraciones más complejas, con compraventas a punta pala, no solo de inmuebles, sino de acciones, y demás), así que comparando cifras, solo puedo decirte que esa gestora deshonra a la profesión, no solo porque no sabe hacer su trabajo, sino que encima cobra unas tarifas abusivas.

Ni se te ocurra pagarle un céntimo más por los trámites que te haga con respecto a este asunto, porque todo ha surgido por un despropósito de ella. Coméntale, que en el caso de que tengas que pagar los 14.000 euros, solicite el fraccionamiento del pago, para que puedas pagarlo en varias mensualidades (Hacienda te cobrará intereses, pero al menos, no tendrás que pagarlo todo de golpe). Eso sí, necesitarás aportar un aval que sirva de garantía frente a esos pagos.

Suerte, y espero que al final, puedas arreglarlo todo sin tener que pagar nada, pero difícil lo veo.

Saludos.

HookerSP · #13 (**permalink**) 07/02/2010, 12:55

¿En dos años más del doble del precio de compra? ¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡

Y luego dicen que son los bancos los que nos han llevado a esta crisis.

Hooker

manu__ · #14 (**permalink**) 08/02/2010, 14:19

Cita:

Iniciado por estrella31

je je je... pues si, ahora entiendes lo que ha pasado en España no?? Te cuénto qu ele costó 106 mil euros y la vendió en realidad por 246.500 euros (pero se escrituró por 228 mil (38 millones)), pero mas suerte tuvo mi cuñado, que hizo la misma operación y la vendió por 300.000 euros y esto como bien has dicho, en sólo 4 años.... así que así va ahora España....
Por lo demás gracias, intentaré buscar un foro que pueda ayudarme....
saludos.

106.000 y se acabo vendiendo por 300.000 ? por dios....... , podria haber estado yo en esa epoca metido......,en la web inmobiliaria que llevamos ahora los pisos de 300.000 ya los tenemos a 200.000 y no reciben ni interesados

manu__ · #15 (**permalink**) 08/02/2010, 14:51

la razon de que utilicemos la peseta ,mas que el euro weboiris,reside en el calculo.Es mas sencillo a la hora de centrar un precio,en la moneda antigua que en la nueva. Mucha gente oye 11.000 eur ,y no le parece mucho,sin embargo si le dicen que son casi 2 mill de pts, entonces si. Ha influido mucho en la economia,porque por ejemplo si tu dejas 50 centimos de euro de propina,te puede parecer una tonteria,pero es casi 100 pesetas,100 pesetas de propina era raro antes que se dejara en un bar como propina....sin embargo 50 centimos de peseta era normal.

Sin duda con el euro aqui han salido beneficiados los comercios, incluso años despues, un regalo para algun amigo que te cueste 9 euros se considera barato,sin embargo al pasarlo a pesetas uno ve que es un precio normal para un regalo. Es algo curioso el aspecto psicologico de la moneda,pero es cierto, una casa de unos 59.000 eur suena a risa, pero si lo ponemos a pesetas estamos hablando de 10 millones de pesetas....

Myakire · #16 (**permalink**) 10/02/2010, 16:46

Cita:

Iniciado por manu__

la razon de que utilicemos la peseta ,mas que el euro weboiris,reside en el calculo.Es mas sencillo a la hora de centrar un precio,en la moneda antigua que en la nueva. Mucha gente oye 11.000 eur ,y no le parece mucho,sin embargo si le dicen que son casi 2 mill de pts, entonces si. Ha influido mucho en la economia,porque por ejemplo si tu dejas 50 centimos de euro de propina,te puede parecer una tonteria,pero es casi 100 pesetas,100 pesetas de propina era raro antes que se dejara en un bar como propina....sin embargo 50 centimos de peseta era normal.

Sin duda con el euro aqui han salido beneficiados los comercios, incluso años despues, un regalo para algun amigo que te cueste 9 euros se considera barato,sin embargo al pasarlo a pesetas uno ve que es un precio normal para un regalo. Es algo curioso el aspecto psicologico de la moneda,pero es cierto, una casa de unos 59.000 eur suena a risa, pero si lo ponemos a pesetas estamos hablando de 10 millones de pesetas....

Perdón, pero con todo respeto de verdad, eso se me hace una tontería ... digo, es como adelantar de forma conciente el reloj 10 minutos para llegar temprano, si tendrá efecto psicológico y todo, pero uno sabe perfectamente bien cual es la hora real.
Eso de usar el euro como moneda corriente, y tener que hacer una conversion mental para ver cuanto era en una moneda que ya no existe para asustarme con el resultado, como que no le encuentro el menor ápice de lógica.

Por lo del problema de estrella31 no puedo más que desearle suerte, y tener miedo de lo que puede llegarnos a causar una mala asesoría, de verdad que este es un post que recordaré por el impacto que me causó.

manu__ · #17 (**permalink**) 11/02/2010, 14:02

Cita:

Iniciado por Myakire

Perdón, pero con todo respeto de verdad, eso se me hace una tontería ... digo, es como adelantar de forma conciente el reloj 10 minutos para llegar temprano, si tendrá efecto psicológico y todo, pero uno sabe perfectamente bien cual es la hora real.
Eso de usar el euro como moneda corriente, y tener que hacer una conversion mental para ver cuanto era en una moneda que ya no existe para asustarme con el resultado, como que no le encuentro el menor ápice de lógica.

Por lo del problema de estrella31 no puedo más que desearle suerte, y tener miedo de lo que puede llegarnos a causar una mala asesoría, de verdad que este es un post que recordaré por el impacto que me causó.

yo tengo una web inmobiliaria y te puedo asegurar que esto es asi,no se donde seras,pero de Europa creo que no,porque es muy normal este problema de verdad. Por ejemplo,esta misma tarde hemos hablado de un piso de 73.000 eur y la persona interesada inmediatamente me preguntaba por su precio en pesetas, y es cierto la confusion,porque a mi tambien me pasa viendolo asi, cuesta imaginar esa cantidad de una moneda la cual representaba toda la vida.Es complicado acostumbrarse a este tipo de moneda si hablamos de cantidades altas,incluso las webs mas importantes de venta de casas debajo te lo ponen en pesetas. Es como si tu moneda de pronto te la cambian y hablais en millones de rublos por una botella de agua o algo asi, cuesta saber el precio real.

webosiris · #18 (**permalink**) 11/02/2010, 14:32

Cita:

Iniciado por manu__

de pronto

el euro hace 11 años que es moneda de curso legal y hace + de 8 años que no circula la peseta... creo que es hora de irse adaptando, no?

PD: Myakire no dijo que no sea verdad, dijo que le parecía una tontería... y a mi también. Además es totalmente falaz, porque en esta conversión no se tiene en cuenta la inflación que hubiera tenido la peseta en estos 10 años. 10 millones de pesetas "del 2010" no serían ni por asomo los 10 millones de pesetas que eran en el 90, de la misma forma que 1M de dólares de hoy no vale lo mismo que 1M de dólares en los años 50.

manu__ · #19 (**permalink**) 11/02/2010, 17:14

seguramente porque en tu pais no hayais tenido un cambio de moneda,y por eso lo consideras tu muy facil.Aqui sin duda,es un "problema" entre comillas, es complicado para los que lo miran desde fuera. bueno saludos

manu__ · #20 (**permalink**) 11/02/2010, 17:15

Cita:

Iniciado por webosiris

el euro hace 11 años que es moneda de curso legal y hace + de 8 años que no circula la peseta... creo que es hora de irse adaptando, no?

PD: Myakire no dijo que no sea verdad, dijo que le parecía una tontería... y a mi también. Además es totalmente falaz, porque en esta conversión no se tiene en cuenta la inflación que hubiera tenido la peseta en estos 10 años. 10 millones de pesetas "del 2010" no serían ni por asomo los 10 millones de pesetas que eran en el 90, de la misma forma que 1M de dólares de hoy no vale lo mismo que 1M de dólares en los años 50.

seguramente porque en tu pais no hayais tenido un cambio de moneda,y por eso lo consideras tu muy facil.Aqui sin duda,es un "problema" entre comillas, es complicado para los que lo miran desde fuera. bueno saludos

casf79 · #21 (**permalink**) 12/02/2010, 11:29

Hola Estrella,

Lo que te dice la gestoría es cierto. Hacienda está en su derecho de reclamarle los impuestos de la mitad que no invirtió.

Saludos

estrella31 · #22 (**permalink**) 17/02/2010, 15:48

Bueno, el tema está parado, la "put" gestora a recurrido y al parecer muy light para no levantar polvo, así que esperemos que sea algo menos de 14 mil euros.
Mi marido le montó un pollo del quince, pero ella le dijo "fue mi secretaria (mi prima) la que te dijo que no pasaba nada al 50%, haberme llamado a mi.
Toma ya! pero fué tu secretaria (tu prima) la que nos dijo que lo había hablado contigo....
en fin, que ya no me chupo el dedo, y hace muchos años que nos lleva el tema del trabajo y de papeleos... mi marido no quiere cambiar porque se lo lleva a toda la familia y mas de un trapi les ha hecho que les ha venido bien, pero vaya cagada de 14 mil euros!!!! Vamos, yo me contengo, pero me dan una ganas de presentarme y arrastrarla.... no te jode!
En fin, pues si, esa casa se compró cuándo estaba la cosa muy barata, vamos barata, precios normales, y se vendió en el ápice de la subida inmobiliaria, de hecho hoy los compradores están que se tiran de los pelos, la de al lado en lugar de 300 mil la venden por 220 mil!! aún así es un buen pellizco...!
bueno, os seguiré diciendo que tal va el tema.
3pies, gracias otra vez por todas tus explicaciones, ya todos! Tomar nota de lo que me ha pasado eh!
Hablamos...

estrella31 · #23 (**permalink**) 17/02/2010, 15:51

me han comentado que las donacioes están exentas en la comunidad de madrid, sabeis algo de castilla y león?

3pies · #24 (**permalink**) 18/02/2010, 03:00

Cita:

Iniciado por estrella31

me han comentado que las donacioes están exentas en la comunidad de madrid, sabeis algo de castilla y león?

Creo que están bonificadas en un 99% de la cuota, siempre que sean donaciones entre familiares directos (creo que de primer grado: de padres a hijos). Para el resto, tributan sin bonificación.

No estoy seguro al 100%, pero creo que por ahí van los tiros. Creo que es un caso similar al de la Comunidad de Madrid.

Un saludo.

freegirl · #25 (**permalink**) 18/02/2010, 03:54

Cita:

Iniciado por 3pies

Creo que están bonificadas en un 99% de la cuota, siempre que sean donaciones entre familiares directos (creo que de primer grado: de padres a hijos). Para el resto, tributan sin bonificación.

No estoy seguro al 100%, pero creo que por ahí van los tiros. Creo que es un caso similar al de la Comunidad de Madrid.

Un saludo.

joé...Pues ya podría aprender Cataluña de eso

Myakire · #26 (**permalink**) 26/02/2010, 18:29

Cita:

Iniciado por manu__

seguramente porque en tu pais no hayais tenido un cambio de moneda,y por eso lo consideras tu muy facil.Aqui sin duda,es un "problema" entre comillas, es complicado para los que lo miran desde fuera. bueno saludos

Aquí hubo algo similar, no igual pero similar.

En los 90's le quitaron 3 ceros a la moneda y durante dos años circuló algo llamado "nuevos pesos", si algo costaba un 100,000 pesos, ahora solo costaba 100 pesos, y va en cursiva por que eso de que solo costaba era una forma de decirlo, en realidad costaba exactamente lo mismo, y recuerdo había personas que pensaban que ganaban menos o que las cosas eran más baratas.

Esto duró dos años y quizá otros dos en olvidarse de los 3 ceros iniciales, ya no recuerdo cuando todos "ganábamos" millones de pesos