Puedes hacer esto:
En el index principal, checkeas la base de datos a ver si esta activado el modo de mantenimiento, en tal caso, redireccionas 'mantenimiento/index.html' o sino carga la pagina principal.
Para redireccionar
Código:
header("Location: mantenimiento/index.html")
Tambien ten en cuenta de que tienes que usar 'robots.txt' o una etiqueta meta para evitar que los buscadores indexen la pagina de mantenimiento..
salu2